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28 de Outubro de 2021

Compra e Venda de Imóvel 1ª Etapa: Due Diligence

Documentos do imóvel e seu respectivo proprietário que precisam ser levantados e analisados.

Maria Palma, Advogado
Publicado por Maria Palma
há 7 meses


A compra de um imóvel pode ser o sonho para alguns, de ter a casa própria, e pode ser investimento para outros, mas independente do motivo da aquisição é imprescindível realizar uma prévia investigação do imóvel que está sendo vendido e comprado, bem como do seu proprietário para, com a posse e análise dos documentos, avaliar possíveis riscos da negociação.

Dessa forma, neste post você vai saber:

➥ O que é Due Diligence Imobiliária;

➥ Quais os documentos necessários do imóvel e do proprietário que devem ser levantados e analisados;

➥ Quais sites dos órgão, cartórios, tribunais para obter as certidões do imóvel e do proprietário.

Antes da assinatura do contrato, compromisso ou promessa de compra e venda ou cessão de direito hereditário, cujo objeto seja um bem imóvel é necessário realizar uma “due diligence”, que é o termo utilizado para nomear o procedimento de “investigação”, pois a tradução literal do referido termo é “investigação devida” ou investigação prévia”, desse modo, podemos dizer uma “devida investigação prévia” dos documentos do imóvel e seu proprietário que devem ser analisados antes de efetivar a compra de um imóvel.

E, como toda investigação envolve basicamente o levantamento de dados e informações, você precisará levantar os seguintes documentos em caso de:

IMÓVEL URBANO:

➤ Matrícula do imóvel (atualizada dentro do prazo de 30 dias): obtida no Cartório de Registro de Imóvel da cidade onde está localizado e registrado o respectivo imóvel (pode ser requerido online, através do site de Registro de Imóveis do Brasil: https://www.registrodeimoveis.org.br/;

➤ Certidão Negativa de Ônus (atualizada dentro do prazo de 30 dias): também obtida no Cartório de Registro de Imóvel da cidade onde está localizado o respectivo imóvel (também emitida pelo site https://www.registrodeimoveis.org.br/

Carnê do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): obtido no site da prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado;

Certidão Negativa de Débitos Municipais: obtido no site da prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado;

Certidão Negativa de Débitos Condominiais e ata de eleição do síndico que assinou a certidão/declaração, pois não terá validade jurídica se assinada por pessoa diversa (ou seja, assinada por síndico não eleito) (essa certidão somente no caso de imóvel em regime de condomínio residencial);

Certidão Negativa de Débitos de Energia, Água e Esgoto: obtida no site das respectivas companhias de energia e água;

Certidão ou Declaração que o imóvel não é tombado ou localizado em áreas envoltórias de bens tombados, ou que esteja em área de desapropriação: obtida no site da Prefeitura da cidade localizada o imóvel, ou na Secretaria de Patrimônio Histórico e Cultural. (Exemplo: no município de São Paulo existe o site do CONDEPHAAT (Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo: http://condephaat.sp.gov.br/, onde você pode consultar se o imóvel é tombado ou se faz parte de área envoltória de bens tombados).

IMÓVEL RURAL:

Matrícula do imóvel (atualizada dentro do prazo de 30 dias): Obtida no Cartório de Registro de Imóvel da cidade onde está localizado o imóvel;

Certidão Negativa de Ônus: Obtida no Cartório de Registro de Imóvel da cidade onde está localizado o imóvel;

Certidão Vintenária: Obtida no Cartório de Registro de Imóvel da cidade onde está localizado o imóvel;

➤ Declaração do ITR (Imposto Sobre Propriedade Territorial Rural): obtida no site da Receita Federal

Certidão de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural: obtida no Site da Receita Federal;

CCIR (Certificado de Cadastro do Imóvel Rural): obtida no site do INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), através do SNCR (Sistema Nacional de Cadastro Rural);

Certidão Negativa Ambiental: obtida no site do IBAMA (Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis);

Certidão/Declaração de que o imóvel não está localizado no interior de Unidade de Conservação Federal, Estadual e/ou Municipal: pode ser obtido no Instituto ou secretaria ou Órgãos Ambientais de cada estado licenciados pelo Ministério do Meio Ambiente (no Portal Nacional de Licenciamento Ambiental tem o link do site dos institutos, secretarias ou órgãos ambientais licenciadores de cada estado: http://pnla.mma.gov.br/órgãos-licenciadores).

DO IMÓVEL NA PRAIA:

Além dos documentos listados no tópico de imóveis urbanos, para imóveis situados na praia você vai precisar levantar também os seguintes documentos:

➤ Certidão Negativa de Débitos Patrimoniais do Imóvel;

➤ Certidão Negativa de Débitos Patrimoniais do Responsável;

➤ Certidão de Situação de Ocupação/Aforamento;

➤ Certidão de Inteiro Teor do Imóvel.

Observação: todas as certidões acima são referentes a imóveis situados na praia administrados pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União - SPU. Dessa forma, poderão ser obtidas no site da referida Secretaria, link abaixo: https://www.gov.br/pt-br/servicos/emitir-certidoes-de-imoveis-administrados-pela-spu

DO PROPRIETÁRIO

(PESSOA FÍSICA) E CÔNJUGE (SE CASADO):

➤ Documentos pessoais como: RG e CPF;

➤ Certidão de casamento atualizada (se casado);

Certidões da Justiça Estadual: Cível, Criminal, Falência Concordata, Recuperação Judicial e Extrajudicial - obtidas no site do Tribunal de Justiça do Estado localizado o imóvel e do domicílio do proprietário. Caso o imóvel esteja localizado em um estado e o domicílio do proprietário é em outro, então deverá ser emitido certidões da justiça estadual de ambos os estados;

➤ Certidões da Justiça Federal:

De 1º Grau do Estado do local do imóvel e do domicílio do proprietário;

De 2º Grau do Tribunal Regional Federal que abrange o estado da localização do imóvel e do domicílio do proprietário (atualmente são 5 regiões, exemplo o Tribunal Regional da 3ª Região abrange o estado de São Paulo e Mato Grosso do Sul, da 4ª Região abrange os estados do Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul);

➤ Certidão de Distribuição de Ações Trabalhistas: obtida no site do TRT (Tribunal Regional do Trabalho) da região/estado da localização do imóvel e do domicílio do proprietário.

➤ Certidão Negativa de Débitos Trabalhista: obtida no site do TST (Tribunal Superior do Trabalho);

Certidão Fiscal Federal: Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União: obtido no site da Receita Federal/PGFN certidão;

Certidão Fiscal Estadual: Certidão de Débitos Tributários e de Dívida Ativa Estadual: obtida no site da Secretaria da Fazenda do Estado localizado o imóvel e do domicílio do proprietário;

➤ Certidão de Protestos: obtida no Cartório de Protesto de Títulos da localidade do imóvel e do domicílio do proprietário (no site do IEPTB - Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil você pode pesquisar todos os cartórios de protesto das cidades do Brasil: http://www.protestodetitulos.org.br/tabelionatos/).

DO PROPRIETÁRIO (PESSOA JURÍDICA)

Além das certidões da Justiça Estadual e Justiça Federal listados no tópico de proprietário (Pessoa Física), vai precisar levantar os seguintes documentos em caso de pessoa jurídica:

➤ CNPJ, Contrato Social e sua última alteração;

➤ Documentos pessoais dos representantes Legais: RG e CPF;

➤ CND - Certidão negativa de débitos relativos às contribuições previdenciárias e às de terceiros: obtida no site da Receita Federal;

Certificado de Regularidade do FGTS - CRF: obtida no site de Consulta de Regularidade de Empregador - Caixa Econômica Federal;

➤Certidão de Regularidade da Empresa na Junta Comercial do Estado do domicílio da empresa proprietária do imóvel;

➤Certidão/Comprovante de Inscrição e de Situação Cadastral de Pessoa Jurídica: obtida no site da Receita Federal;

➤Certidão de Distribuição de Ações Trabalhistas: obtida no site do TRT (Tribunal Regional do Trabalho);

➤Certidão Negativa de Débitos Trabalhista: obtida no site do TST (Tribunal Superior do Trabalho);

➤Certidão Fiscal Federal: Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União: obtida no site da Receita Federal;

Certidão Fiscal Estadual: Certidão de Débitos Tributários e de Dívida Ativa Estadual: obtida no site da Secretaria da Fazenda do Estado do imóvel e domicílio do proprietário;

➤Certidões de Protesto: obtida no Cartório de Protesto da cidade localizado o imóvel e do domicílio do proprietário.

Após a emissão das certidões acima mencionadas deve-se analisar cada documento e caso seja constatado processos judiciais e/ou administrativos contra o proprietário ou cônjuge, dívidas de IPTU, multa ambiental e demais irregularidades no imóvel deve-se avaliar os custos e tempo para a regularização e principalmente se você comprador e/ou investidor está disposto a regularizar ou esperar que o proprietário regularize ou façam acordo quanto aos gastos para regularização.

Para ressaltar a importância da realização da investigação prévia do proprietário e do imóvel objeto da compra e venda trago um caso real para exemplificar, nome dos personagens foram trocados para preservar a identidade:

Em abril de 2019 Maria comprou um imóvel urbano do proprietário e amigo João, mas não realizou o registro do imóvel para seu nome. Ocorre que Maria não emitiu certidão da justiça Estadual ou Federal para saber se haviam processos contra João que pudessem comprometer seu direito de promitente compradora. Após um ano , Maria ficou sabendo de uma ação de execução contra João quando o imóvel comprado foi objeto de penhora para saldar uma dívida de período anterior a sua transação de compra.

O processo de execução contra João havia sido distribuído em janeiro de 2018 e o valor atualizado da dívida equivalia 75% do imóvel, em janeiro de 2019 foi proferida decisão judicial que deferiu o pedido da penhora do imóvel pelo credor, mas a decisão judicial só foi cumprida em junho de 2019, quando realizada a averbação da penhora na matrícula do imóvel adquirido por Maria.

Veja que Maria comprou um pesadelo e não o sonho da casa própria, pelo exemplo, por mais que Maria ingresse com ação cabível para defender seu direito de promitente compradora e possuidora do imóvel, o credor poderá contestar e alegar fraude à execução e defender a permanência da penhora sobre o imóvel.

Portanto, Maria poderia ter evitado essa dor de cabeça e gastos extras se realizasse um levantamento e análise de dados e informações inerentes ao imóvel e seu respectivo proprietário.

Observação quanto ao exemplo acima: o objetivo é refletir sobre a importância da investigação para avaliação de eventuais riscos e não discutir a matéria do adquirente de boa-fé que será tema de próximo ensaio jurídico.

Pelo exposto, resta claro a necessidade de realizar o levantamento e a análise dos documentos do imóvel e proprietário, pois em vez de realizar um sonho você pode estar comprando um problema que pode sair muito mais caro que o valor planejado.

Porém, somente com a análise dos documentos é possível avaliar o risco do negócio, pois mesmo que exista processos de execução contra o proprietário ou dívida sobre o imóvel, se verificado que o valor executado é irrisório ou caso seja valor significativo, mas o proprietário tem outros bens que serão dados em garantia ou para quitação da dívida de forma que não macule o direito do promitente comprador ou que o valor será deduzido sobre o valor do imóvel negociado, seria possível prosseguir para a próxima etapa da compra e venda, ou seja, a assinatura do contrato ou instrumento particular de compromisso ou promessa de compra venda.

As informações deste ensaio jurídico te ajudaram? Então, comente.

Veja mais ensaios jurídicos sobre jurídico imobiliário no site: https://foconoimobiliario.com.br/

E para dicas rápidas sobre direito contratual imobiliário confere no instagram: @foconoimobiliario

REFERÊNCIAS:

Lei nº 6.015, DE 31 de dezembro de 1973, que dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm. Acesso em 25 de nov. de 2020.

Site da Receita Federal. Disponível em: https://receita.economia.gov.br/sobre/institucional. Acesso em 25 de nov. de 2020.

Site da Secretaria de Patrimônio da União (SPU). Disponível em: https://www.gov.br/pt-br/servicos/emitir-certidoes-de-imoveis-administrados-pela-spu. Acesso em 25 de nov. de 2020.

Site do Associação dos Notários e Registradores do Brasil (ANOREG-BR). Disponível em: https://www.anoreg.org.br/site/. Acesso em 25 de nov. de 2020.

3ª Circunscrição de Registro de Imóveis da Comarca de Campo Grande - MS. Documentos Necessários para registro. Disponível em: https://www.3ricampogrande.com.br/?pG=X19wYWdpbmFz&idPagina=104. acesso em 25 de nov. de 2020.

Gossweiler, Juan Pablo Correa. Manual de Serviços Registrais. 2ª Circunscrição de Registro de Imóveis de Campo Grande - MS. Disponível em: http://www.2ricampogrande.com.br/conteudo/20. Acesso em 25 de nov. 2020.

E a principal fonte foi de experiências de casos concretos e notas devolutivas de cartórios e órgãos na regularização de imóveis.

1 Comentário

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Excelente texto!
Super completo :) continuar lendo