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3 de Agosto de 2021

Cláusula Compromissória: como constar no contrato imobiliário?

Modelo de cláusula compromissória

Maria Palma, Advogado
Publicado por Maria Palma
há 3 meses

No presente ensaio jurídico você vai entender o que é a cláusula compromissória no contrato, a diferença de cláusula compromissória vazia e cheia, bem como a diferença da cláusula compromissória para o compromisso arbitral.

O QUE É?

A definição de cláusula compromissória está prevista no artigo da Lei nº 9.307, de 23 de setembro de 1996, que dispõe sobre a arbitragem, a saber:

Art. 4ºA cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.

Portanto, em outras palavras, a cláusula compromissória é o acordo entre as partes contratantes de inserir no contrato que eventuais conflitos decorrentes do contrato firmado serão resolvidos em uma câmara arbitral, ou seja, as partes concordam em afastar a tutela jurisdicional do estado (poder judiciário) para resolver o litígio no juízo arbitral.

E neste caso, as partes podem ajustar no contrato uma cláusula compromissória vazia ou cheia, veja a seguir a diferença:

CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA VAZIA

Se diz vazia pelo fato das partes contratantes inserirem no contrato que irão resolver eventuais litígios por arbitragem, mas não ajustam no contrato qual o órgão, instituição ou câmara de arbitragem que vão submeter o litígio, qual o regulamento e regra que irão adotar, muito menos estabelecem a quantidade e escolha de árbitros, a forma de pagamento, se vai ser dividido independente do desfecho do litígio ou pago por quem se utilizar da cláusula compromissória.

Exemplo:

“Cláusula XYZ: Toda controvérsia originada do presente contrato serão resolvidas por arbitragem, nos termos da Lei nº 9.307/96.”

Obs.: esta cláusula trata-se apenas de um exemplo, portanto, não aconselho inserir em um contrato uma cláusula compromissória genérica.

Portanto, a cláusula compromissória vazia é literalmente vazia de informações a respeito do procedimento arbitral, como não há o estabelecimento do órgão arbitral, eventual surgimento de conflito, uma das partes contratantes terá que notificar a outra, para em uma reunião definirem os termos da arbitragem e esse ajuste deve ser redigido, sendo o documento denominado de compromisso arbitral.

CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA CHEIA

Se diz cheia pelo fato das partes contratantes inserirem na cláusula compromissória do contrato o órgão, instituição ou câmara de arbitragem onde será submetida para resolução de eventual litígio decorrente do contrato firmado, bem como já definem se irão adotar o regulamento da referida câmara de arbitragem ou de uma outra câmara nacional ou internacional ou poderão redigir um procedimento próprio, ainda, definem a quantidade de árbitros e a forma como escolherão, se único ou colegiado.

Exemplo:

Cláusula XYZ: Toda controvérsia originada do presente contrato serão resolvidas por arbitragem e fica desde já eleito a Câmara de Arbitragem XYZWS, que promoverá a pacificação do litígio, conforme Leis nº 13.140/15 e Lei nº 9.307/96. A solução do conflito será processada nos termos das normas de procedimento interno da referida câmara arbitral. A arbitragem será realizada por 01 (um) árbitro, escolhido conforme o Regulamento interno da instituição arbitral eleita e o pagamento dividido na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte independente do desfecho do litígio.

Obs.: esta cláusula trata-se apenas de um exemplo, que apesar de ser mais abrangente não aconselho inserir no seu contrato, vez que não corresponde à realidade do seu negócio e interesse, mas pode ser apenas um norte para melhor elaborar no seu contrato.

Portanto, na cláusula compromissória cheia, literalmente é cheia de informações a respeito do procedimento arbitral que será adotado pelas partes. Dessa forma, as partes têm que redigir uma cláusula compromissório que melhor se adeque ao negócio firmado.

Uma ressalva se faz necessário quanto a possibilidade das partes contratantes incluírem antes do procedimento arbitral a mediação, ou seja, um procedimento precedente em que as partes chegam a um acordo através da condução de um mediador, que tem papel de auxiliar e facilitar o diálogo entre as partes, diferente do papel do árbitro quem irá decidir pelas partes.

CARACTERÍSTICAS DA CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA

A lei da arbitragem prescreve características e dispõe alguns requisitos à cláusula compromissória, vejamos:

1- A cláusula compromissória é autônoma, ou seja, ainda que o contrato ou algumas cláusulas sejam declaradas nulas, esta nulidade não se estende para a cláusula compromissória inserida no contrato, conforme disposto no artigo da Lei 9.307/96, a saber:

Art. 8º A cláusula compromissória é autônoma em relação ao contrato em que estiver inserta, de tal sorte que a nulidade deste não implica, necessariamente, a nulidade da cláusula compromissória.

2- A cláusula compromissória deve ser escrita, expressa no contrato ou aditivo contratual ou em documento anexo ao contrato para valer entre as partes, nos termos do parágrafo primeiro do artigo da Lei de arbitragem, a saber:

1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.

3- Eficácia da cláusula compromissória em contrato de adesão: só terá eficácia se a cláusula for escrita em documento anexo ou em negrito no próprio contrato com espaço para assinatura do aderente na própria cláusula, nos termos do parágrafo segundo do artigo 4 da lei de arbitragem:

2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.

Ainda que no contrato firmado não tenha cláusula compromissória, e posteriormente surgir um conflito originado do referido contrato, e caso as partes queiram resolver através da arbitragem podem redigir um documento apartado acordando qual a câmara arbitral e os procedimentos de arbitragem que adotarão, e neste caso vão firmar um compromisso arbitral previsto no artigo da lei de arbitragem e definido no artigo 9º da mesma lei, a saber:

Art. 9ºO compromisso arbitral é a convenção através da qual as partes submetem um litígio à arbitragem de uma ou mais pessoas, podendo ser judicial ou extrajudicial.

1º O compromisso arbitral judicial celebrar-se-á por termo nos autos, perante o juízo ou tribunal, onde tem curso a demanda.

2º O compromisso arbitral extrajudicial será celebrado por escrito particular, assinado por duas testemunhas, ou por instrumento público.

Dessa forma, a diferença entre cláusula compromissória e compromisso arbitral é que a cláusula compromissória é preestabelecida a resolução através da arbitragem no próprio contrato, ou seja, as partes ajustam antes do conflito e o compromisso arbitral é ajustado posteriormente ao contrato e/ ou litígio em um documento apartado independente mas inerente ao contrato.

Referência:

Lei nº 9.307, de 23 de setembro de 1996, que dispõe sobre a arbitragem. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9307. Acesso em 22/03/2021.

LIMA JÚNIOR, Asdubral Nascimento. Manual de Resolução de Disputas. Disponível em: https://www.momentoarbitragem.com.br/ebooks/ . Acesso em 22/03/2021.

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